確定申告書を3期分用意せずとも、頭金数十万円で東京23区内に新築マンションを買うことができました

個人事業主が独立3年目で住宅ローンを組んだ体験記

住宅ローン選び

自営業はフラット35しか使えないのか

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数ある住宅ローン商品の中でも

「フラット35は個人事業主でも通りやすい」という話

を聞いたことがある人は少なくないと思います。

そして、実際その話は事実です。

フラット35とは銀行ではなく、住宅金融支援機構が融資する住宅ローンです。語弊を恐れずに言えば、銀行の住宅ローンは言ってみれば銀行が儲けるための商品であるのに対して、フラット35はいわば国の施策とも言える「できるだけ多くの人に持ち家を」という考え方に基づいたものですので、銀行だったら貸し渋るようなリスクのある人であっても、そのリスクを許容することもあるのです。

実は私も以前からこういった話を聞いていたため「個人事業主の自分はフラット35を選ぶことになるんだろうな」と思っていました。「フラット35を選ぶことになる」というか「フラット35を選ばざるを得ないだろう。銀行だと通らないんだろうな」の方が正確ですね。

しかし、実際は

フラット35を選びませんでした。

それはもちろん

会社員ではなく個人事業主の私も銀行の住宅ローンを組めた

ということを意味します。さらに付け加えるならば確定申告書を3期分用意できませんでしたが、頭金数十万円で東京23区内に新築マンション3LDKを購入できました。そうです、「個人事業主ならフラット35に限る、フラット35しか審査が通らない」といったことは必ずしもないのです。


また、上に黄色でハイライトした部分について補足します。

東京23区内に頭金数十万円で新築マンション

これを数字で紐解くと、仮に「頭金数十万円」を高く見て90万円としましょう。東京23区内で新築マンション3LDKと言えばどんなに安くても3,000万円はします。

※「東京23区内の新築マンションで3LDKで3,000万円なんてある?」と思われた方がいらっしゃるかもしれませんので、一応書いておきますと、埼玉県とのほぼ境に位置する新築マンションで最寄り駅までバス必須のところが3LDK=3,000万円程度で出ています。実際ここから少しでもアクセスがよくなると数百万円単位で上がっていきますが、ここでは便宜上、3,000万円で話を進めます。

3,000万円のうち、頭金が90万円だと残り2,910万円分のローンを組むことになります。フラット35を使う場合、気にしなければいけないのはこの住宅の金額に占める、ローンで賄う分の割合です。というのもフラット35の場合、このローンが占める割合が90%を超えると金利が大幅に高くなってしまうのです。具体的にどのくらい変わってくるかというと2017年6月の金利ですが

※フラット35のHPより引用

フラット35の金利は申し込む金融機関によって金利が変わってきますが、一番右の「最も多い金利」列で見た場合、

9割以下だと年1.090%

であるのに対して

9割超と年1.530%

と、フラット35の場合、借入比率が9割を超えると実に0.44%も金利が高くなってしまうのです。

さて先程の例です。

2,910万円 / 3,000万円 = 97%

余裕で90%オーバーです。これをもし年1.090%で借りることができていたら、35年固定・元利均等返済だとすると総額35,015,741円になります。ところがこれを年1.530%で計算してみると総額37,601,581円となり、実に260万円近くも多く払わないといけない計算になります。

頭金は十分用意できそうだという方であれば、フラット35を検討に含めてもいいと思います。

しかしそうでなく、借入比率が90%を超えてしまいそうな方は、個人事業主だから、自営業だからといってフラット35を選ぶのではなく、むしろフラット35を選択肢から外して銀行の審査に一度は出してみるのがいいのではないでしょうか。それで通る可能性はありますし、実際、私はそれで通ったわけですから。

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