確定申告書を3期分用意せずとも、頭金数十万円で東京23区内に新築マンションを買うことができました

個人事業主が独立3年目で住宅ローンを組んだ体験記

住宅ローンの必要書類 確定申告

確定申告書は絶対に3期分必要か

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個人事業主(自営業)が住宅ローンを組む場合、「直近3年分の確定申告書が必要」と言われます。

これが本当に例外なくその通りだとすると、3年分の確定申告書を用意できないうちは、つまり、独立開業後、最低でも3年経過しないと住宅ローンを組むことができない=家を購入することができないことになります。

3期分の確定申告書は絶対に必要なのでしょうか。

実際のところどうなのかというと、結論から書けば、そんなことはありません

私の例で言えば、

私は2期分しか提出していませんが、住宅ローンを組むことができました。

なお、私が組んだのはフラット35ではなく、銀行の住宅ローンです。

フラット35の場合

私は結局フラット35にはしていませんが、フラット35のWebサイトを見ると、

所得を証明する書類(借入申込年度の前年及び前々年の証明書)

が申し込みに際しては必要という記述があります。

さらに詳しくは

【給与所得のみの方】
住民税納税通知書又は住民税課税証明書等の公的収入証明書
※前年の証明書については、源泉徴収票でお申込みできる場合があります。その場合、資金のお受取時までに公的証明書を提出いただく必要があります。詳しくは、取扱金融機関にご確認ください。
【給与所得のみ以外の方】
納税証明書(所得金額用)及び確定申告書(写)等

とあります。
つまり、フラット35の審査において提出が必要な確定申告書と納税証明書は直近2年分です。
一般論として言われる「直近3年分の確定申告書が必要」というところと比べるとハードルは低いですね。


銀行の住宅ローン商品の場合

フラット35が「2年分の確定申告書でいい」となると、直近3年分の確定申告書が必要という話は、銀行の住宅ローン商品について言われている話ではないかと考えるのが自然です。

しかし実は、銀行によって、住宅ローン審査時にいつ分の確定申告書が必要なのかは異なります。
銀行の住宅ローンであっても、直近2年分でよいというケースもあるのです。

例えば、みずほ銀行。私自身窓口に行って、住宅ローン審査時に必要な書類を教えてもらったのですが、それが記載された書面には確かに「2期分」との記述がありました。

一方、三井住友銀行は確定申告書(3期分)が必要とWebサイトに記載があります。

三菱東京UFJ銀行は、ある意味もっと厳しく「会社員の場合は勤続年数が3年以上であること」という記載があります。会社員であっても3年同じ会社に勤め続けないと住宅ローンを組めないのですね。個人事業主の場合に提出する確定申告書は当然3期分です。ちなみに、ここで挙げたメガバンク3行のうち、三菱東京UFJ銀行だけは唯一、フラット35の取扱いがありません。

続いてネット専業の銀行を見てみましょう。

住信SBIネット銀行は、確定申告書3期分が必要です。あくまでもWebサイト上の記載ですが、青色決算申告書も3期分提出せよと明記されています。

次に楽天銀行は、Webサイト上には確定申告書2期分と記載があります。

と、ここまで5つの銀行見てきましたが、こうしてWebサイトや書面上の記載を見ただけでも、住宅ローン審査時に銀行に提出しなければならない確定申告書の年数はメガバンクの中でもまちまちですし、ネット銀行の中でも銀行によって異なっており、中には提出書類は「2期分」と明記している銀行もありました。おさらいとしてその銀行名を書いておくと、

みずほ銀行と楽天銀行は、住宅ローン申し込みに必要な確定申告書は2期分

と謳っています。

また、付け加えておかねばならないのは、表向きの記載が絶対ではないということです。

実際、私自身そうだったのですが、表記上、「確定申告書3期分が必要」となっていても「2期分しか用意できないんです」と言えば相談に応じてくれるケースもありますし、もしかしたら「2期分でいい」と書いてあっても「3期分、ご用意いただけますか」と言われることもあるかもしれません。

いずれにしても、ここで伝えたいのは「個人事業主が住宅ローンを申し込むためには、確定申告書を3期分用意しなければならない」という話は今や決して必ずしもそうではないということです。

独立後2年が経過していて、その2年間の収入が安定しており、かつ、借入金額と比べて十分にある場合には2期分の確定申告書しか出せなくとも、銀行によっては十分住宅ローン審査が通る可能性はあると言えます。

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