確定申告書を3期分用意せずとも、頭金数十万円で東京23区内に新築マンションを買うことができました

個人事業主が独立3年目で住宅ローンを組んだ体験記

住宅ローン審査 体験談

住宅ローン審査に落ちたこともあります

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確定申告書を3期分用意せずとも、頭金数十万円で東京23区内に新築マンションを買うことができました

と明るく書いていますが、実は私、

住宅ローン審査に落ちた

こともあります。

私は今回マンションを購入するに際して、少しでも金利の低いところがいいと考え、複数の銀行に住宅ローン審査を申し込みました。

結果、希望していた金額が満額通ったのは1行だけで、実は住宅ローン審査に落ちたところの方が数としては多かったです。

ここではそのうちの1つについて、書いていきます。

住宅ローン審査時の思わぬ落とし穴 - 家賃の経費算入

「住宅ローン審査に落ちた」と書きましたが、その"落ち方"にもいろいろあります。

「ご融資を見送らせていただきます」というゼロ回答の場合もあれば「ご希望額を下回る額になってしまうのですが、○万円までならご融資可能です」と希望額の一部を融資するという回答になる場合など、ですね。

ここで書くのはこの後者、つまり「希望額の一部ならご融資可能です」とご回答いただいたケースです。

私は実際、複数の銀行に住宅ローン審査を出して、うち1行からはこのような回答をいただきました。

具体的には「希望額の94%までしか融資できない」といった回答でした。

イメージしやすくするために数字を仮で出すとするならば、5,000万円借りたかったところに「4,700万円なら融資可能です」と言われたような格好です。
※便宜上、以下この数字を置いて話を進めます。

これは実際に回答をいただくと、けっこう悔しいです。

5,000万円借りたかったところから「3,000万円ならなんとか…」と言われれば、2,000万円も差があるのでむしろ諦めもつくのでしょうが、こうして300万円、全体の6%が届かなかったとなるとその方が悔しいものです。「そこはなんとかしてくれないんですか」と正直思いました。

なぜそのような回答になったのかを尋ねると、住宅ローン審査の結果の詳細や落ちた理由に関して、銀行は基本的に明言はしてくれませんが、聞くことができたのはどうやら

確定申告において、家賃の一部を経費として算入していたことが仇になった

ようだということでした。


私の事業は自宅でできる仕事ですので、自宅の中に執務スペースがあります。

個人事業主として確定申告されている方でしたらご存知の方も多いと思いますが、賃貸住宅の場合はその家賃のうち、事業に使っているスペース分は按分して経費にすることができます。例えば、60平米の家で10平米を作業場として使っていたら、家賃の6分の1を経費にできます。

私もこのように家賃の一部を経費として計上していたのですが、これが住宅ローン審査においては仇になりました。

銀行担当者は明言はしていなかったのですが、感じ取ったニュアンスからするに、私の返済能力が300万円分足りないと判断されてしまったわけではなかったようです。

ではなぜ希望額に300万円届かなかったかと言うと、そもそも住宅ローンとは「お金の貯まっていない若い人でも家を買って住めるように」という考えがベースにあるものです。ある意味、国の施策といってもいいのかもしれません。「できるだけ多くの人に、早くから持ち家を」とそんな感じでしょうか。

だからこそ、住宅ローンはあれだけの低金利で数千万円も貸してくれるわけです。カードローンなんかと比較してみても、その良心さ加減は一目瞭然です。

カードローンは100万円借りるだけでも金利10%以上になることも珍しくありません。一方、住宅ローンは数千万円も貸してくれて、かつその金利も1%前後です。純粋にビジネスとしてやっていたら、住宅ローンはこうはなっていないでしょう。「みんなに持ち家を」という思想があるからこそ、こんな良心的な融資があり得るわけですね。

実際、同じ住宅購入における借り入れでも、自分が住む前提でなく、他人に貸し出したり、転売したりする前提の場合はこの低金利の住宅ローンは使えず、アパートローンなどを使うことになります。賃貸経営、不動産投資は「みんなに持ち家を」というところからは外れてきますので、銀行も良心を働かせる理由がなく純粋にビジネスをします。そうです、アパートローンの金利は、居住用の住宅ローンと比べると大幅に高いです。

話を戻しましょう。

私の住宅ローン審査がなぜ満額通らず、300万円通らなかったかというと、それは

「購入する住宅の一部も執務スペースになさるんですよね?住宅ローンは居住用のものなので、事業用の部分に関しては融資できません

とそのように考えられたからのようなのです。

確かに、私が執務スペース用にどこかにオフィスビルを買いたいと考えたとしましょう。そのオフィスビルの購入資金を銀行から借り入れようとする場合、その融資は間違いなく事業に対する融資になります。間違っても、住宅ローンは使えるわけがありません。

銀行からしてみれば、執務スペースが自宅内にあろうが、よそでビルを買おうが、そこに差はなく同様に事業用に見えるのです。

事業用に使う部分については、住宅ローンとしては融資できない

ご自宅で作業をされていて、家賃の一部を経費に算入して確定申告されている方は、住宅ローン審査においてこのような回答をされる可能性があります。予め心構えをしておいても損はないでしょう。

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